“Será a primeira convenção do género em Portugal dedicada exclusivamente à gestão dos condomínios”, refere a APEGAC, em comunicado. A associação vai discutir, assim, na próxima sexta-feira, temas relacionados com a gestão e a manutenção “cada vez mais complexas” dos edifícios de nova geração e as respectivas implicações para os administradores de condomínios, que, em Portugal, segundo a APEGAC, alojam mais de 50 % da população portuguesa.

Do programa consta uma mesa redonda subjugada ao mote “O condomínio do futuro”, um painel sobre “Novos desafios na manutenção e conservação do edifício”, um debate sobre “Novas tecnologias, ferramentas de trabalho” e outro sobre “Os desafios para o sector da administração e gestão de condomínios em Portugal e na Galiza”. Haverá ainda lugar a uma apresentação oficial do Portal Pró, um programa que permite aos administradores de condomínios encontrar profissionais qualificados em diferentes áreas de serviços prestados aos condomínios.

Entre os participantes, destacam-se Vítor Amaral, presidente da direcção da APEGAC, Bento Aires, presidente do Conselho Directivo Regional da Ordem dos Engenheiros, Paulo Libório, representante do Fundo Ambiental, Nuno Batista, arquitecto especialista em Urbanismo e Ambiente, Rui Calejo, professor da Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto, e Isabel Ramos, investigadora de projectos da Universidade do Minho, por exemplo.

O evento terá lugar no dia 10 de Novembro, entre as 9h e as 17h, no Hotel lacktulip, em Vila Nova de Gaia. As inscrições nesta convenção são gratuitas e devem ser feitas através do e-mail info@apegac.com.

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“É uma boa iniciativa que peca por não dar a possibilidade de o pedido ser aprovado ou não antes de as obras serem realizadas e por o valor possivelmente atribuído ser recebido após a realização e o pagamento das mesmas, o que inviabiliza o início das obras”. O excerto corresponde a uma das respostas anónimas recolhidas num inquérito da Fixando, que abordou 3 030 utilizadores da app com questões sobre o apoio e sobre a intenção de recorrer a ele.

Na nova geração do programa do Fundo Ambiental que visa tornar os edifícios mais sustentáveis, mantém-se a linha dos apoios anteriores: tratando-se de um incentivo, cada potencial beneficiário tem de realizar o investimento inicial nas intervenções e só então pode submeter a candidatura para receber o retorno até um tecto máximo de 7 500 euros por edifício unifamiliar ou (como novidade) fracção autónoma, descontando-se os montantes apoiados na segunda fase do anterior programa de apoio a Edifícios Mais Sustentáveis.

Para alguns, esta necessidade de investimento inicial sem garantia da aprovação da candidatura será um desincentivo, e para outros, sobretudo com menores rendimentos, será um impedimento. “O financiamento deveria ser decidido antes de o cliente fazer o investimento”, defende mais um dos inquiridos que preferiu manter o anonimato. Uma questão que poderá ser ainda mais relevante se se considerar que os dados da Fixando apontam para preços médios praticados em 2023 superiores aos praticados em 2022: A instalação de isolamento térmico, por exemplo, passou de 271 euros para 500 euros por serviço, e a substituição de janelas de 464 euros para 745 euros, enquanto a instalação de painéis solares subiu de 587 euros para 1 619 euros.

Outro dos participantes no inquérito da Fixando levanta também outra questão quanto ao apoio que poderá criar obstáculos: “[É] Muito burocrático. No último financiamento, estava a acabar a colocação de material comparticipado pelo Fundo e fiquei sem o retorno anunciado porque no dia 30 de Abril ainda não tinha as declarações passadas pelos fornecedores nem tinha um elemento colocado devido a atrasos motivados pela pandemia, pese embora já tivesse pagado todo o equipamento.”

A burocracia é, aliás, um dos aspectos que a ZERO, há um ano, recomendava melhorar para incentivar a adesão ao programa anterior de apoio a Edifícios Mais Sustentáveis. Na altura, a associação ambientalista dizia, quanto ao processo de candidatura e à plataforma, que “simplificar a candidatura ao máximo seria desejável e benéfico”.

Além disso, a ZERO falava na necessidade de se ter em atenção a “diferença de literacia (energética, financeira, tecnológica)” dos eventuais candidatos e, já neste ano, no final de Julho, a associação sublinhou também que o sucesso do novo programa Edifícios Mais Sustentáveis 2023 vai depender do apoio aos cidadãos e da comunicação. Esta questão é, aliás, outra das opiniões recolhidas pela análise da Fixando. “Considero que deverá existir maior informação sobre as candidaturas, datas de abertura dos programas, entre outros”, comenta um dos inquiridos, sendo que 41 % dos 3 030 participantes neste inquérito afirmaram desconhecer o programa.

A renovação dos edifícios é um problema com dimensões consideráveis, é sabido. Segundo a Estratégia de Longo Prazo para a Renovação dos Edifícios (ELPRE), são necessários 110 mil milhões de euros para renovar o parque edificado português, sendo que, de acordo com os especialistas que a Edifícios e Energia tem entrevistado ao longo dos anos, uma boa parte deste investimento deveria ser alocado à componente passiva, que tende a ser um investimento menos atractivo do ponto de vista económico a curto prazo.

Chegar às residências com piores desempenhos energéticos não será uma tarefa fácil, mas serão essas que, pela baixa qualidade construtiva, colocarão os seus residentes numa posição de maior vulnerabilidade à pobreza energética. No entanto, “o Edifícios Mais Sustentáveis [pelo modelo de concessão] está longe, mas muito longe, de ser para pessoas em pobreza energética”, dizia João Pedro Gouveia, investigador do CENSE, da FCT  da Universidade Nova de Lisboa, à Edifícios e Energia, noutro artigo.

A questão da pobreza energética colocava-se no anterior programa porque a sua redução era citada como um dos contributos do apoio e porque a própria estratégia de combate à pobreza energética mencionava o Edifícios Mais Sustentáveis como uma das ferramentas ao dispor deste trabalho, a par do Vale Eficiência e do incentivo ao autoconsumo e às comunidades de energia renovável.

No entanto, neste novo Edifícios Mais Sustentáveis 2023, no aviso publicado, o Fundo Ambiental não refere a pobreza energética. Segundo a entidade, a ideia deste programa é promover a reabilitação, a descarbonização, a eficiência energética, a eficiência hídrica e a economia circular tendo como objectivo melhorar o desempenho energético e ambiental dos edifícios, resolvendo também alguns dos desafios identificados nos apoios anteriores – foco maior na componente activa, baixa diversificação geográfica e exclusão de edifícios multifamiliares.

Para isso, medidas que dizem respeito à componente passiva, como a substituição de janelas não eficientes por janelas eficientes de classe energética igual a A+ ou a aplicação de isolamento térmico em coberturas e/ou pavimentos, passam a beneficiar de um tecto máximo de apoio superior em relação ao anterior programa.

Além disso, o Edifícios Mais Sustentáveis 2023 cria um sistema de majoração para beneficiar determinadas candidaturas. Candidatos que pretendam fazer intervenções em edifícios localizados em zonas fora dos distritos de Lisboa e Porto têm uma majoração de 10 % no limite máximo de incentivo por tipologia de intervenção, e os candidatos cujas fracções autónomas integram o Programa de Apoio a Condomínios Residenciais também têm, de forma que pode ser cumulativa, uma majoração de 10 % para intervenções de tipologia 1, ou seja, para a substituição de janelas. Recorde-se que a substituição de janelas não é uma medida contemplada no novo apoio aos condomínios, o que foi alvo de crítica.

Poderão ainda beneficiar, também de forma cumulativa com os pontos anteriores, de uma majoração de 5 % ou 10 % os candidatos que apresentem mais do que uma candidatura em tipologias diferentes, “a aplicar respectivamente no limite máximo de incentivo relativo à tipologia de intervenção da 2.ª e 3.ª candidaturas”, refere a 1.ª Republicação do Aviso.

O Programa de Apoio a Edifícios Mais Sustentáveis 2023 contempla 100 milhões de euros, sendo 30 milhões alocados a uma primeira fase de candidaturas, que estão a decorrer até dia 31 de Outubro de 2023 ou até a verba esgotar. Podem candidatar-se pessoas singulares proprietárias ou com direito comprovado de realizar intervenções que residam permanentemente na habitação. Lembre-se também que um apoio igual ou superior a cinco mil euros obriga à apresentação de um certificado energético antes e após as intervenções.

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Foi com enorme satisfação que soube da publicação do Aviso do Fundo Ambiental dirigido especificamente à reabilitação de condomínios, através do qual, pela primeira vez, um gestor de condomínio pode, agora, de forma centralizada, promover uma intervenção global em todo o edifício, sem ter de envolver candidaturas individuais de cada um dos condóminos. Há muito que já tinha escrito que sem facilitar as intervenções nos condomínios, onde vive mais de metade da população nas cidades, nunca seria atingida a meta da descarbonização do setor dos edifícios em Portugal. Nenhum dos apoios até aqui disponibilizados permitia uma candidatura de um condomínio de forma tão expedita e, portanto, bastava que um único dos condóminos não alinhasse num projeto comum, ou não fosse elegível (por exemplo, por ser uma segunda habitação ou por ter um qualquer atraso num pagamento de impostos, entre outros motivos para exclusão), e caía pela base qualquer iniciativa de reabilitação global de um prédio abrangido pelo regime de condomínio.

Foi também com muita satisfação que tomei conhecimento de que a proposta que o Governo enviou para a Assembleia da República no pacote da habitação prevê o fim do requisito da unanimidade dos condóminos para aprovar uma intervenção de reabilitação energética de um condomínio. Todos os que já participaram em assembleias de condomínio conhecem bem a dificuldade em obter unanimidade sempre que se trata de aprovar algo que envolva custos para os condóminos. Quanto maior o número de condóminos, maior a probabilidade de algum dizer que não paga. E, não se tratando de uma intervenção obrigatória, por exemplo, eliminar uma entrada de água pela cobertura, qualquer intervenção opcional (e a melhoria da eficiência energética caberia, certamente, nesta classificação), sobretudo uma com custos significativos como isolar toda a envolvente ou substituir todas as janelas para novas caixilharias de vidro duplo, teria enormes hipóteses de não ser aprovada pelo voto negativo de um único condómino. Fica, assim, uma maioria dos condóminos protegida da intransigência ou falta de razoabilidade de uma minoria. É uma medida indispensável. Sem ela, poucos serão os condomínios que farão uma renovação com vista a melhorarem a sua eficiência energética.

Mas… há sempre um mas, neste caso, vários “mas” muito sérios.

Essa satisfação rapidamente arrefeceu quando li o texto do Aviso do Fundo Ambiental. Mesmo tratando-se de um piloto para preparar outros avisos futuros no mesmo sentido, desejavelmente melhorados, e, portanto, tendo um orçamento bastante limitado, poderá esgotar as parcas verbas disponíveis com os casos mais fáceis de low-hanging fruit, assunto sobre o qual também já escrevi anteriormente. Tem, portanto, todos os componentes para ser, no fim, mais outro Aviso classificado como um caso de sucesso por quem o lançou, mas as demasiadas deficiências no seu desenho e nos condicionalismos da sua implementação deixam-me profundamente desiludido e, até, um pouco descrente. Tem todo o potencial para promover más práticas de reabilitação e resultar em edifícios teoricamente já renovados, mas, na realidade, muito mal renovados. Passo a explicar porquê:

1. Primeiro, e mais importante, diria mesmo, “o pecado original”: os velhos edifícios nacionais não têm isolamento e têm envidraçados com vidros simples, muitos deles com caixilharia de alumínio. Dados da ADENE mostram que há 400 000 edifícios multifamiliares em Portugal, que alojam 2,9 milhões de famílias (ou seja, com uma média de sete condóminos por edifício), dos quais 95 % foram construídos antes de 2006, dois terços dos quais mesmo antes do primeiro RCCTE de 1990 se aplicar – como se sabe, este primeiro RCCTE não obrigava ainda ao vidro duplo, o que só aconteceu com revisões da regulamentação posteriores a 2006, na sequência da primeira versão da Diretiva Europeia sobre a Eficiência Energética dos Edifícios e, mesmo aí, apenas numa pequena parte de Portugal. Serão estes os principais candidatos à renovação, pois, após 2006, o isolamento térmico das envolventes passou a ser uma quase obrigatoriedade, com muito pequenas exceções em circunstâncias muito especiais, e os vidros duplos apenas fortemente recomendados, mas ainda não obrigatórios, na prática, até à revisão da regulamentação térmica de 2013.

Ora, este Aviso apenas financia o isolamento dos edifícios multifamiliares. Exclui expressamente o apoio à alteração dos envidraçados. Ou seja, vai promover edifícios com envolventes opacas bem isoladas, mas cheias de “buracos” térmicos de vidro simples, onde as perdas térmicas se manterão enormes e inalteradas, mas com a agravante de um contraste muito maior entre o comportamento térmico das zonas opacas e das zonas envidraçadas. Vão, certamente, aumentar os problemas com as condensações nas zonas de fronteira.

Seja o isolamento aplicado pelo exterior (a solução mais desejável), seja o pelo interior, os remates a fazer entre os isolamentos (e respetivos acabamentos) e os vãos envidraçados vão tornar difícil substituir a posteriori os vidros simples por duplos, ou mesmo colocar janelas duplas, sem destruir de novo esses remates, aumentando custos para quem os quiser vir a colocar no futuro (além de que a substituição de janelas fração a fração vai provocar questões estéticas, pois a probabilidade de serem instaladas janelas diferentes em cada fração, sobretudo se feitas em tempos distintos, será enorme).

[Este Aviso] Tem todo o potencial para promover más práticas de reabilitação e resultar em edifícios teoricamente já renovados, mas, na realidade, muito mal renovados.”

Vamos condenar os edifícios agora isolados com o apoio deste Aviso a manterem o vidro simples ainda durante muitos, muitos, anos. É uma falta de visão atroz. Resta apenas a esperança de que seja permitido combinar e acumular os apoios deste Aviso com os do outro programa, já em curso, que subsidia a substituição de vidros simples por vidros duplos, fazendo esta mudança antes ou aquando da intervenção de isolamento no condomínio, tendo, no entanto, a enorme limitação de o apoio para instalar vidro duplo ter de ser solicitado individualmente por cada condómino, fração a fração.

2. Segunda limitação importante: o Aviso incentiva o isolamento dos edifícios sem a prévia elaboração de um projeto por um técnico qualificado! Não proíbe, claro, mas o custo do projeto não é um custo elegível, o que vai levar a grande maioria dos gestores de condomínio a poupar. E, portanto, o que vai acontecer? Na maioria dos casos, o gestor do condomínio vai simplesmente pedir propostas a vários empreiteiros, cada um dos quais tentará fazer o preço mais barato, mesmo que tenha que cortar nalguns cantos, pois, já sabe, a empreitada vai ser entregue quase sempre à proposta mais barata. Os gestores dos condomínios, e os proprietários das frações, não são normalmente especialistas nestas tecnologias de isolamento e não terão capacidade de definir um caderno de encargos com os requisitos mínimos para o projeto; vão pedir “uma solução que funcione” e serão os empreiteiros, qualquer empreiteiro, bom ou menos bom, a fazerem o papel de projetista. Os gestores vão confiar nos empreiteiros e em ficarem dependentes deles. Haverá garantias, mas todos sabemos também como estas funcionam. Os riscos de não serem aplicadas as melhores soluções são claros, com as subsequentes patologias a ficarem claras num prazo mais ou menos curto, provavelmente pouco após o final do período da garantia.

O Aviso indica a necessidade de acompanhamento da obra por um Perito Qualificado que confirme o “antes” e o “depois” da aplicação do isolamento, e a sua boa execução, mas este não terá certamente o poder de dizer que a solução de isolamento não é a melhor; apenas irá confirmar que o executado foi o solicitado no orçamento da operação e que esta cumpre estritamente apenas o que o Aviso exige, como garantia para o pagamento do apoio pelo Estado.

3. Terceira grande limitação, agora para o financiamento das intervenções: o Aviso exige que, aquando da candidatura, mesmo antes de se saber se a candidatura vai ser bem sucedida, o condomínio demonstre que tem, depositada num banco, em conta própria, a totalidade dos fundos necessários para cobrir o diferencial entre o custo total da obra e o valor do subsídio a atribuir pelo Fundo Ambiental – alínea e) do ponto 9.2 do Aviso.

Na maioria dos condomínios, o fundo de reserva existente não será suficiente para cobrir 100 % das verbas necessárias para a colocação do isolamento (vou deixar de lhe chamar renovação, pelas razões já expostas), o que obrigará a pagamentos em regime de adiantamento por todos os condóminos, antes que a candidatura possa sequer ser entregue. Vai ser preciso marcar uma Assembleia de Condóminos (provavelmente extraordinária, pois o Aviso tem prazos incompatíveis com a habitual reunião no 1.º trimestre de cada ano civil; o prazo, se não for adiado, termina a 28 de dezembro de 2023) para aprovar uma quota adicional para as obras e fixar um prazo curto para que todos paguem e para que a verba fique disponível na conta do condomínio para este poder fazer prova da existência dessa verba no ato da submissão da candidatura. O gestor do condomínio, se tiver começado a preparação da candidatura no dia da publicação do Aviso, terá, no máximo, cerca de nove meses para fazer todos os preparativos, incluindo pedir orçamentos, obter licenças camarárias, ter a aprovação dos condóminos e conseguir ter todo o dinheiro necessário depositado na conta – sem isso, não cumpre os requisitos para a aprovação da candidatura!

Eu compreendo a motivação da exigência prévia da verba disponível para pagar as obras de isolamento térmico, mas poderiam, talvez, ter sido encontradas formas de facilitar o pagamento de verbas algo avultadas ao longo de um prazo mais longo, com alguns pagamentos possíveis antes da aprovação da operação e não a totalidade antes da data de submissão da candidatura. Bastava uma aprovação da operação condicionada ao aparecimento das verbas, e os condóminos certamente se sentiriam muito mais motivados a pagar por algo que já soubessem estar aprovado do que a pagar para algo que pode nem sequer vir a ser aprovado por um qualquer mero detalhe técnico que falhe na candidatura. É também bem sabido que a população portuguesa não abunda em disponibilidade financeira e esta exigência pode fazer limitar este tipo de intervenções a condomínios destinados à pequena fração dos proprietários com maior capacidade financeira (como se diz, aos condomínios de luxo, que, se calhar, até já são mais modernos e já estão isolados…).

4. Quarto problema: o valor do incentivo e o valor a pagar pelos condóminos. Embora o Aviso diga que paga até 80 % do custo global, a realidade vai demonstrar que o custo para os condóminos vai ser, efetivamente, bastante maior do que 20 % do total. Se certos custos podem ser evitados, por exemplo, o custo do projeto – não se faz projeto! –, outros não elegíveis são inevitáveis, nomeadamente o IVA e as licenças camarárias. E o preço limite fixado no Aviso não está ajustado aos custos reais de instalação dos isolamentos, nem nas fachadas (pelo exterior), nem nas coberturas em terraço (por exemplo, note-se que o Aviso fixa o mesmo valor limite para uma cobertura e para um pavimento sobre garagem, o que é absolutamente incomparável no caso de coberturas em terraço). Portanto, em muitos casos, os 80 % dos custos reais de isolamento vão exceder (bastante…) o máximo que o condomínio pode receber por cada fração.

Embora o Aviso diga que paga até 80 % do custo global, a realidade vai demonstrar que o custo para os condóminos vai ser, efetivamente, bastante maior do que 20 % do total.”

Para além disso, o Aviso estabelece esses limites por fração, independentemente da sua área. Ou seja, o máximo apoio é igual para um T0 de 25 m² ou para um T4 de 200 m². Ou seja, favorece os edifícios com frações mais pequenas.

Mas, apenas para efeitos de ilustração, analise-se um prédio muito habitual, isolado, de quatro pisos, esquerdo e direito, ou seja, com oito frações, cada um com uma média de 120 m² de área útil de pavimento o que, com as partes comuns, daria uma forma retangular com 15 m por 20 m. Admita-se garagem comum (em cave) e cobertura em terraço. Há que isolar cerca de 650 m² de fachada (o resto serão vãos envidraçados), pelo exterior, 300 m² de terraço e 300 m² de laje de separação para a garagem. Admita-se um custo médio de isolamento de 60 €/m² (será difícil fazer bem mais barato, considerando a necessidade de colocar andaimes e soluções correntes de qualidade aceitável). O custo será da ordem dos 75 000 euros. Os limites impostos pelo Aviso são oito frações com a atribuição de 4 750 euros a cada uma para isolar as paredes, e quatro frações com a atribuição de 4 000 euros a cada uma para isolar cobertura e pavimentos, o que totaliza 54 000 euros. Portanto, bastante menos do que o valor necessário para a intervenção. O custo para os condóminos será, portanto, o diferencial entre o custo real e o incentivo concedido (21 000 euros) mais o IVA sobre a totalidade do custo (admitindo 6 % de IVA para toda a intervenção, o valor a pagar será de 4 500 euros). A isto acrescem os custos com as licenças camarárias e os serviços do Perito Qualificado que fará a certificação do projeto. No mínimo, no entanto, estamos a falar de 25 000 euros, ou seja, mais de 3 000 euros por condómino. A verdadeira taxa de reembolso do apoio será, portanto, inferior a 70 % e não os 80 %, que, à primeira vista, são prometidos. Enfim, quase 70 % ainda é bom… mas 80 % era melhor.

A percentagem real de comparticipação pode ser menor em casos especiais em que a componente “isolamento de terraços” tenha mais peso no edifício, e até pode ser próxima dos 80 % se as coberturas forem em desvão, onde o custo do isolamento é bem menor.

Dando de barato que a exigência de entregar, aquando da candidatura, as fotografias demonstrativas de que o isolamento já foi aplicado é uma gralha do Aviso e que esse detalhe será corrigido (alínea j do ponto 9.2 do capítulo “Documentos a submeter com a candidatura”: Registo fotográfico que comprove a implementação de cada tipologia de intervenção prevista na candidatura, devendo evidenciar as frações autónomas abrangidas e a execução dos trabalhos, antes, durante e após a intervenção), uma vez que o Aviso indica, logo no início, no ponto 6.3, que só “são elegíveis candidaturas cujas intervenções estejam por realizar à data de submissão da candidatura”, não deixa de se estar perante um processo com alguma exigência formal e técnica que muitos (a maioria?) dos gestores de condomínio terão alguma dificuldade em implementar de forma eficaz e atempada. Certamente, haverá consultores que lhes farão esse trabalho, mas, claro, não deixarão de cobrar os seus honorários, não elegíveis para apoio, e, portanto, de aumentar ainda mais os custos globais do projeto e reduzir ainda mais a taxa de compartição real do Estado para o isolamento do condomínio.

Conclusão

Este Aviso, que disponibiliza 12 milhões de euros para isolar edifícios, é, sem dúvida, um marco importante, pois é o primeiro a reconhecer a figura legal do condomínio como beneficiário direto de um apoio do Estado para a sua renovação energética, tendo em vista o objetivo de longo prazo da descarbonização total do setor dos edifícios até 2050. Só por isto, é ótimo que tenha aparecido e que tenha sido anunciado como um piloto a repetir, com os devidos ajustes, em anos futuros.

Espero que, da aplicação concreta e prática deste Aviso, sejam retiradas as devidas conclusões e que os próximos Avisos para reabilitação (não apenas de isolamento térmico, por favor) de condomínios sejam muito melhores e que corrijam todos os problemas de ordem técnica e administrativa, ou dificuldades de implementação, que forem identificados. Espero que os responsáveis pelas políticas públicas que lançaram este Aviso recolham, no futuro, um leque alargado de contributos, incluindo dos potenciais beneficiários e de quem possa especificar e executar as intervenções de renovação térmica, quando lançarem novos Avisos para este mesmo fim nos próximos anos.

Fica apenas o gosto muito amargo de o Aviso não permitir uma reabilitação energética global de um edifício multifamiliar. Teria preferido ver, com o mesmo dinheiro disponível, menos edifícios bem intervencionados do que um número maior de edifícios com uma intervenção limitada. No longo prazo, é uma estratégia má que vai acabar por exigir mais custos nos edifícios agora intervencionados ao abrigo deste Aviso para se atingir a grande meta da descarbonização total até 2050.

Balanço final: este Aviso será bom? É algo questionável. Tem pontos muito positivos, mas falha num ponto-chave e tem várias limitações que dificultam a sua implementação no terreno. Mas sejamos positivos: pesados os prós e os contras, vale a pena termos este Aviso, e quem quiser, e puder, que aproveite. Mas, a quem puder, apelo a que tente mesmo fazer a mudança para vidros duplos ANTES de fazer o isolamento do condomínio… o Aviso permite um prazo de execução do isolamento de dois anos, e, portanto, podem tentar obter apoio à mudança para o vidro duplo no entretanto. Ficará muito melhor no fim!

As conclusões expressas são da responsabilidade dos autores.

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Assim, como divulga a APCMC – Associação Portuguesa dos Comerciantes de Materiais de Construção, a pedido da APFAC, procuram-se atingir os dois seguintes objetivos: “Divulgar e Simplificar”. Procurou-se, de forma mais resumida, esclarecer os candidatos e agentes do sector, facilitando a compreensão, relativamente ao Aviso Condomínios Residenciais.

Este guia resume o regulamento do aviso e pode ser complementado com as questões frequentes que são dinamicamente atualizadas no site do Fundo Ambiental.

Faça aqui o download do Guia Prático

O texto acima é da inteira responsabilidade da empresa/entidade em causa.
FONTE: Press Release

O conteúdo APFAC lança Guia Prático do Aviso “Condomínios Residenciais – P.R.R.” aparece primeiro em Edificios e Energia.

Todos nos recordamos das múltiplas ofertas de soluções para todos os males de saúde que nos aparecem na publicidade quase todos os dias, em todas as plataformas, do papel ao digital. Poções mágicas, pílulas ou xaropes que nos curam de todas as maleitas, desde a simples tosse às dores nos ossos, à artrite, às alergias ou a coisas muito piores. O mesmo produto resolve tudo, milagrosamente. Os médicos e farmacêuticos que se cuidem, pois passarão a ser desnecessários e irrelevantes! Também na área da energia nos edifícios se poderiam traçar paralelos a esta situação. Os engenheiros e técnicos do setor de energia que se cuidem… 

1. Bom, agora que a energia está outra vez na atenção pública pelas piores razões (custo elevado), aumentou também a oferta publicitária de soluções milagrosas que, a acreditarmos serem corretas, certamente, acabariam, de um dia para o outro, com a pobreza energética e todas as demais maleitas nacionais nesta temática. Nem se percebe porque é que o nosso Governo não as adota já e ainda trabalha numa mais do que necessária estratégia para minorar a pobreza energética em Portugal! Se a solução já foi encontrada, porquê procurar mais? E o problema é que essa publicidade nos bombardeia em todos os meios digitais ligados a publicações de referência a nível nacional e acaba sempre, certamente, por enganar muita gente.

A título de exemplo, vejamos duas das situações muito comuns em publicidade recente que circula ainda durante este inverno:

• Uma pequena ventoinha com 500 W de resistência elétrica que se mete numa tomada elétrica e, dizem-nos, permite poupar 80 % de energia! Poupa mesmo? Claro que se ligar um aquecedor a óleo de 2500 W ao máximo da potência no mesmo espaço e ele não desligar nunca, a ventoinha gasta apenas 20 % do que gastará o aquecedor, mas… também só dá 20 % da energia que o espaço necessitará para se manter na temperatura pretendida e, portanto, a ventoinha só vai permitir atingir uma temperatura inferior à pretendida e o nível de conforto não será atingido. Caso contrário, o termóstato do aquecedor vai ligando/desligando e só consome o que for necessário, não poupando, então, a ventoinha nada que se assemelhe aos apregoados 80 %! Isto não é mais do que publicidade enganosa. Se fossem sérios, podiam dizer “para aquecer um espaço pequeno, comprem esta ventoinha, pois chega para as necessidades e é mais barata do que o aquecedor”, mas dizer que este dispositivo permite poupar 80 % da energia é vender banha da cobra. E, certamente, há quem vá acreditar e comprar. E ser enganado.
• Pequenos dispositivos do tipo “caixa negra” que se colocam numa tomada como se fosse um emissor de wi-fi e que, dizem os anúncios, permitem poupar entre 50 % (os anunciantes menos ambiciosos…) e até uns admiráveis 80 % a 90 % da conta da eletricidade. Mas como? Vão desligar os frigoríficos e as lâmpadas? A bomba de calor para climatização? O televisor? Como podem anular estes consumos efetivos só com um mero sistema (legal) que se mete numa tomada? E anular a quase totalidade da fatura, pois não oferecem menos do que 50 % a 90 % de poupança, e [a promessa de] que o custo do equipamento é recuperado em poucos meses com as poupanças nos consumos faturados de eletricidade?… Mais banha da cobra para o povo acreditar e comprar.

2. Outra campanha com que temos todos sido bombardeados nos últimos tempos, incluindo com telefonemas personalizados de call centers contratados pelas distribuidoras de energia, está ligada à compra de coletores fotovoltaicos. As empresas querem vender, prometendo poupanças significativas na conta da eletricidade, sem sequer se preocuparem em saber se o perfil de consumo de eletricidade do cliente é adequado para permitir poupanças efetivas. 

Tratando-se de situações de autoconsumo, e como só há “sol” de dia, período em que a maioria das habitações está desocupada, a produção de energia fotovoltaica é usada para quê? Para o eventual liga/desliga do frigorífico? Para os consumos parasíticos dos equipamentos em stand-by ou da caixa da televisão por cabo? E, se a energia produzida e não consumida no próprio edifício vai para a rede sem qualquer remuneração, como vai reduzir a fatura da eletricidade sem optar por sistemas mais caros com baterias de acumulação?  

Se se pretende, efetivamente, colocar coletores fotovoltaicos em todas as coberturas de todos os edifícios, como foi anunciado pelas políticas europeias, então há que enveredar por remunerar adequadamente a energia produzida e não consumida sob a forma de autoconsumo, por forma a permitir uma recuperação efetiva do investimento nos painéis. Temos aqui amplo campo para soluções do tipo “comunidades de energia”, mas isto não se resolve com as pressões constantes de chamadas de call centers para consumidores individuais que, geralmente mal informados, acabam por comprar mais banha da cobra, a solução mais barata, e não verão qualquer retorno do seu investimento.

Impõe-se uma política séria, transparente e que venda soluções adequadas a cada perfil de utilizador, sem a massificação de vendas que dão muito lucro às empresas que vendem sem a menor preocupação para a “saúde financeira” do comprador. Muito embora possa ser bom para a saúde do Planeta, aumentando a captação de energia renovável e reduzindo o recurso a combustíveis fósseis, os investimentos devem remunerar quem os faz e não enganar pessoas menos bem informadas que, mais tarde, se vão sentir defraudadas, o que não deixará, a curto prazo, de ter impactos negativos por desacreditar, perante o consumidor, o que poderia ser, efetivamente, uma boa solução para o futuro. Basta recordar a morte do mercado dos coletores solares térmicos para aquecimento de água quando, na década de 1980, foram instalados milhares de coletores solares que não funcionavam bem durante muito tempo, ou partiam mesmo no primeiro inverno, congelados. Demorou depois mais de uma década a reconstruir um mercado que, agora, está mais bem sustentado por normas de qualidade mínima obrigatória (apesar de, como em qualquer atividade, continuarem a ser feitas muitas más instalações para poupar uns euros e que acabam por provocar prejuízos muito maiores a curto ou médio prazo). 

Haja seriedade e boa informação ao consumidor quanto à viabilidade dos sistemas de coletores fotovoltaicos a colocar nas coberturas dos seus edifícios. No longo prazo, funcionará para bem de todos. Não é correto que alguns se aproveitem da ignorância energética da grande maioria da população e enganem quem investe convencido de que vai fazer um bom negócio.  

Para concluir e para que seja correto, não posso deixar de reconhecer que há alguns atores sérios a atuar no mercado. Nem todos andam a vender banha da cobra. Portanto, escolham bem! E procurem sempre validar a solução com outros que não os vendedores que os contactam antes de decidirem investir.

3. Já que falamos de políticas europeias para a descarbonização, com os painéis fotovoltaicos em cada telhado da União Europeia, perguntemo-nos de novo por onde anda a nova EPBD revista, a última peça legislativa importante que falta acordar entre a Comissão Europeia e os Estados-Membros para se poder atingir um setor dos edifícios 100 % descarbonizado em 2050.  

A EPBD começou como nearly-“zero energy” em 2002, foi revista para “zero emissions” em 2018, e agora estava proposto passar para “zero carbon” em 2021. Mas já estamos em 2023 e ainda não saiu nada… porque não há acordo quanto ao grau de reabilitação do parque edificado, cujo custo global seria da ordem de muitas dezenas de milhares de milhões de euros (sim, triliões). Portugal publicou a Estratégia de Longo Prazo para a Renovação dos Edifícios (ELPRE) em 2021, que estimava, antes do início da inflação, só para Portugal, a necessidade de 143 mil milhões de investimento para reabilitar 100 % do parque nacional construído. Agora, será certamente mais 25 % só por causa da inflação já atingida nos custos da construção, ou seja, vamos passar os 200 mil milhões com a inflação atualizada daqui até 2050. 

Nas últimas notícias que foram tornadas públicas no início de fevereiro de 2023, o governo italiano recusa-se a entrar neste esforço que considera irrealista, com custos de reabilitação de um património histórico das suas cidades que não têm a mínima viabilidade económica. Será que a realidade portuguesa é diferente? Não somos iguais a Itália, mas os nossos edifícios tradicionais não serão muito diferentes e colocam problemas idênticos. Teremos meios técnicos e financiamento suficientes para fazer o mesmo tipo de intervenção tão alargada a nível nacional? 

A ELPRE, tal como publicada, satisfaz as imposições da atual EPBD, mas é poeira para os nossos olhos, ou, como diz o título deste texto, está a vender banha da cobra à Comissão Europeia. Não é realmente de acreditar que seja possível concretizá-la, quer devido a dificuldades técnicas e limitações legais, quer pelos enormes recursos financeiros que exigiria e que, como em Itália, nunca terão qualquer viabilidade económica. Qual é o privado que investe nestas circunstâncias? 

A implementação do programa de reabilitação dos edifícios em Portugal começou pelo mais fácil, a “low-hanging fruit”, como se diz na linguagem de Bruxelas. E há ainda muita fruta fácil de apanhar, e melhorar, assim, um grande número de edifícios do imenso património existente, nomeadamente nas habitações coletivas das cidades. Mas – há sempre um “mas” – os condomínios nem sequer são entidades reconhecidas para pedir apoios e já se imaginou a burocracia necessária para que cada um dos condóminos de um bloco de apartamentos de 20, 30, 40 ou mais frações faça um pedido individual, coordenado com todos os demais, e que todos sejam aprovados? E se um deles for uma segunda habitação, que não é elegível, cai todo o projeto? E se um condómino “Velho do Restelo” implicar e se recusar a alinhar? Ou se outro condómino não tiver os meios necessários para investir e se recusar a ficar ligado a um novo crédito que pode ter dificuldade em pagar? É mesmo impraticável. Os mecanismos de apoio e as prioridades das políticas nacionais para a reabilitação do edificado precisam de um redesenho radical.

O pouco que o Estado ofereceu até agora até pode ser adequado à “low-hanging fruit” e ter havido procura suficiente para esgotar a parca verba disponível, mas, a menos que nos estejam também a tentar vender a banha da cobra, é totalmente desadequado para atingir a descarbonização do setor até 2050, ou até mesmo as metas intermédias previstas para 2030. É preciso haver um programa sério de reabilitação e os respetivos mecanismos de implementação, incluindo apoios financeiros ágeis, eficazes e credíveis, com viabilidade económica para quem investe, para acreditar que a intenção oficial é mesmo de atingir o objetivo anunciado e não, apenas, atirar areia para os olhos de quem não quer ver a crua realidade. 

Entretanto, continuemos a aguardar a saída de uma EPBD revista, que seja realista e que nos permita atingir, efetivamente, a descarbonização do setor dos edifícios até 2050. Pede-se bom senso nas medidas a implementar e no desenho dos programas de apoio. Não nos tentem vender mais banha da cobra, por favor!    

As conclusões expressas são da responsabilidade dos autores.

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Já muitos apelos tinham sido feitos para que se criasse um apoio específico para os condomínios, uma vez que alojam cerca de metade da população de Portugal, e o Fundo Ambiental também já tinha anunciado a intenção de avançar neste sentido com um programa piloto. Mas foi ontem que os pedidos e as intenções culminaram na publicação do Aviso de Abertura de Concurso 04/C13-i01 – Programa de Apoio a Condomínios Residenciais.

Inserida no âmbito do Plano de Recuperação e Resiliência, a iniciativa tem como objectivo “o financiamento de medidas de eficiência energética que promovam a melhoria do conforto térmico dos edifícios residenciais, contribuam para a redução da factura energética e a renovação do parque habitacional existente”, escreve o Fundo Ambiental, acrescentando que o programa incide sobre medidas de isolamento térmico de fachadas, coberturas e pavimentos, por terem maior impacto.

A comparticipação da aplicação ou substituição de isolamento térmico será de 80 % caso se recorra a materiais de base natural ou com incorporação de materiais reciclados; se a intervenção utilizar outros materiais, a taxa de comparticipação é de 70 %. Já a verba alocada por fracção autónoma renovada é de 4 000 euros quando se refere a coberturas e pavimentos, ou de 4 750 euros quando o isolamento térmico exterior é feito nas paredes. Cada candidatura poderá incluir mais do que uma tipologia de intervenção, sendo que há, no entanto, ainda uma dotação máxima por beneficiário de 150 mil euros.

Dispondo de 12 milhões de euros, este aviso prevê ainda um apoio de 400 euros por candidatura para a realização do acompanhamento técnico e um outro para a certificação energética (não obrigatória), sendo que, neste último caso, é atribuído um máximo de 125 euros por fração autónoma de habitação.

Quem pode concorrer?

Segundo o Fundo Ambiental, o novo apoio abrange todo o território nacional e é dirigido aos “edifícios de habitação existentes multifamiliares, em regime de propriedade total com andares ou divisões suscetíveis de utilização independente ou em regime de propriedade horizontal, licenciados para habitação até 31 de Dezembro de 2006, inclusive”.

Assim, são elegíveis os condomínios residenciais – em que os beneficiários são representados pelos responsáveis pela administração e gestão do condomínio –, bem como os proprietários em nome individual no caso de edifícios em propriedade total.

Intervenções que estejam por realizar na altura da submissão da candidatura também poderão ser elegíveis, desde que os beneficiários demonstrem “possuir capacidade financeira para assegurar, no mínimo, a sua quota parte do total dos custos da empreitada adjudicada”. Este aspecto poderá vir a ser um entrave porque não só “há uma dificuldade muito grande de os condomínios pedirem dinheiro ao Banco”, como referiu à Edifícios e Energia Vítor Amaral, presidente da APEGAC – Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios, à margem da Semana de Reabilitação Urbana de Lisboa. Na altura, o responsável sublinhava a necessidade de se possibilitar, no caso dos condomínios, uma comparticipação ao longo da obra realizando, por exemplo, autos de medição.

As candidaturas já abriram, mas ainda se aguarda a disponibilização do formulário de submissão. Encerram às 17h59 do dia 28 de Dezembro de 2023 ou, como habitual, antes desta data se a verba alocada de 12 milhões de euros for esgotada.

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“O objectivo é sensibilizar, sensibilizar, sensibilizar”, diz Vítor Amaral à Edifícios e Energia. Para o representante da APEGAC, este é o primeiro passo para que se possa efectivar e “acelerar a mudança que se impõe” no que diz respeito à reabilitação de condomínios, que, em Portugal, albergam metade da população e que se apresentam, em grande parte, com mais de 30 anos e problemas de fraca qualidade térmica e acústica.

Se “todos queremos viver melhor” e “a grande dificuldade de obras tem a ver com dinheiro”, a sensibilização terá de ser feita de maneira a que os condóminos não só estejam mais informados sobre medidas e apoios que possam surgir, mas também sensibilizados para entenderem estas intervenções como um investimento. “Eu estou a investir. A obra não é apenas uma obra que traz mais eficiência energética, melhor qualidade de vida – só por aí já é muito bom –, mas traz [também] um ganho patrimonial.”

Como funciona?

Com o apoio da Secretaria de Estado do Ambiente, o Prémio Condomínio Verde, que não inclui um prémio monetário, será atribuído, anualmente, ao condomínio habitacional de Portugal que apresente e concretize o melhor projecto nas áreas de gestão ambiental. 

Neste âmbito, incluem-se intervenções que contribuam para a redução do consumo de energia, para a criação de fontes de energia renovável, para a protecção do meio ambiente – por exemplo, através da aplicação de vegetação – e para a inclusão de materiais e equipamentos que ajudem a reduzir o impacto carbónico do edifício. Vítor Amaral destaca ainda o “aproveitamento de águas, que, infelizmente, não é feito nos condomínios e que pode ser importante porque traz economia [poupança] e qualidade”.

Mas, além do vencedor, os participantes que cumpram o regulamento também vão passar a integrar um ranking nacional. A ideia é que estes exemplos passem a dispor de uma “placa” que indica a conquista do prémio ou a pertença ao ranking, demonstrando uma preocupação com a sustentabilidade.

A atribuição dos prémios é feita anualmente, mas, neste ano de estreia, há uma particularidade. “Como já estamos quase em Abril, a obra pode referir-se a uma obra executada durante 2022 e 2023, desde que cumpra os requisitos. A partir de 2024, será anual”, explica Vítor Amaral.

Já o ranking nacional será cumulativo, com os projectos que, cumprindo o regulamento, se destaquem pela sustentabilidade ao longo das várias edições do prémio a permanecerem nesta lista. “O ranking é um elenco de edifícios que foram contemplados, não apenas com o prémio, porque trouxeram mais eficiência energética ao edifício”, refere o responsável.

Candidaturas já estão abertas

As candidaturas ao Prémio Condomínio Verde estão já a decorrer, prolongando-se até dia 31 de Dezembro de 2023. O formulário está disponível no microsite destinado à distinção. Nesse portal, serão também disponibilizados, brevemente, o regulamento e o júri.

“Cereja no topo do bolo”

A apresentação do Prémio Condomínio Verde foi “a cereja no topo do bolo” no culminar do painel Reabilitação de Condomínios – Os apoios e o desígnio Verde, que aconteceu, ontem, na Lx Factory, no âmbito da Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa. Durante a sessão, Ana Salgueiro, consultora do Gabinete de Gestão do Fundo Ambiental, que também participou, afirmou que o Fundo Ambiental tem “a intenção de lançar [brevemente] um projecto piloto que promova isolamentos a nível da envolvente opaca em condomínios para consolidar as medidas de eficiência energética”.

O debate, que, além de Vítor Amaral e de Ana Salgueiro, juntou Ávila e Sousa, director técnico e marketing do Grupo Preceram, João Gomes, presidente da ANFAJE, e Fernando Costal Carinhas, associado coordenador da equipa de Imobiliário e Turismo, PLMJ, foi também um espaço para explorar desafios relacionados com a regulação e burocracia que dificultam a intervenção nos condomínios e eventuais incentivos à reabilitação, por exemplo, através de benefícios fiscais aos condomínios que tenham constituído um Fundo Comum de Reserva.

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Atenta aos programas de apoio à eficiência energética nos edifícios lançados nos últimos anos, como o Edifícios mais Sustentáveis ou o Vale Eficiência, a ANPACondomínios chamou à atenção para o facto de “a esmagadora maioria” destes mecanismos se destinarem a pessoas singulares, “excluindo os condomínios dos seus benefícios”. Porém, sublinha a associação, “são precisamente os condomínios que desempenham o papel mais importante para a implementação destes mecanismos, porque são eles que podem centralizar os processos de procura de soluções e de decisões, em matéria de investimentos para melhorar a eficiência energética dos imóveis”. Uma das excepções é o Casa Eficiente 2020, que concede empréstimo em condições favoráveis a intervenções de melhoria do desempenho ambiental dos edifícios de habitação particular, e ao qual se podem candidatar os condomínios.

A entidade afirma que a eficiência energética é já “uma preocupação intuitiva” dos profissionais da administração de condomínio, não só pela parcela que a energia representa nas quotas mensais dos condóminos, mas também pelas metas definidas a nível nacional. ”Para impulsionar um avanço considerável em termos de descarbonização dos edifícios e melhoria significativa da sua eficiência energética, os condomínios deverão ser considerados e elegíveis para os programas já em vigor”, pediu o presidente da associação, Alexandre Teixeira Mendes. Para o porta-voz do sector, também “as dotações [orçamentais] deverão ser bastante ajustadas às necessidades de melhoria da eficiência energética nos edifícios”, já que, em vários casos, os “limites das despesas elegíveis estão muito desfasados dos valores de mercado actuais” – uma situação que, segundo defende a ANPACondomínios, poderá ser contrariada quando os programas permitirem a candidatura dos grupos de proprietários, pois será “expectável” que os apoios passem a ser proporcionais ao número de fracções.

Ainda em comunicado, a associação admitiu seguir com especial atenção as iniciativas relacionadas com as comunidades de energia renovável (CER) e o autoconsumo colectivo (ACC), destacando o apoio à concretização de CER e ACC lançado em Junho e cujo prazo de candidaturas foi alargado até 31 de Janeiro de 2023. Além de estar envolvida na apresentação do projecto “Energia +COOletiva”, a ANPACondomínios já organizou um debate sobre o tema para os seus associados.

Descrevendo o momento actual como um “ponto de viragem”, Alexandre Teixeira Mendes defende que os profissionais de administração de condomínios podem ser “um enorme aliado no objectivo de aumentar a sustentabilidade ambiental dos edifícios, de minimizar custos de consumos energéticos e de melhorar os níveis de conforto térmico das habitações das famílias portuguesas”. Nesse sentido, e face ao “longo caminho” que o país tem a percorrer rumo à descarbonização dos edifícios, a associação apelou à união de esforços e à actuação conjunta para que “os mecanismos de apoio que estão a ser disponibilizados e criados se ajustem às actuais necessidades do mercado e às expectativas da população”.

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