Hugo Santos Ferreira, secretário-geral da APPII – Associação Portuguesa dos Promotores e Investidores Imobiliários, caracteriza-nos um novo sector na promoção e gestão dos edifícios que passa pela qualidade, boas práticas e criação de valor. Os investidores internacionais foram uma alavanca decisiva e o futuro próximo é promissor na habitação e serviços. Os projectos multiplicam-se e as grandes empresas internacionais estão para ficar.

Estamos a assistir a um boom de intervenções ao nível da reabilitação, onde o turismo se destaca no alojamento local e em pequenas unidades hoteleiras mesmo no sector premium. A eficiência energética é uma preocupação por parte dos promotores imobiliários?

Se pensarmos no pós-crise, mais concretamente nos últimos cinco anos, estamos num ponto de viragem muito importante. Nos últimos anos, tem-se verificado, de facto, uma explosão muito grande ao nível do investimento imobiliário e as preocupações da sustentabilidade dos edifícios têm acompanhado este crescimento. Se me perguntasse há uns anos como via o sector em termos de eficiência energética ou no uso eficaz de recursos, na inovação ou nas novas tecnologias, inevitavelmente diria que era um sector muito atrasado. Nestes últimos anos, as coisas começaram a mudar muito significativamente nestes três pontos e hoje estamos num patamar muito importante. Verifica-se uma evolução muito grande até porque os próprios promotores imobiliários também evoluíram muito durante este tempo. Tem havido uma crescente profissionalização por parte destas empresas investidoras e promotoras. O sector imobiliário mudou muito, talvez pela entrada de grandes empresas internacionais no nosso país. Esta realidade obrigou o sector a profissionalizar-se porque, desde logo, tem operações de reporte muito mais exigentes aos seus accionistas e aos seus fundos. A verdade é que, de facto, o promotor imobiliário tem hoje grandes preocupações na implementação destas três áreas e, quando falamos em inovação, a mudança é radical.

Quer caracterizar essas três áreas em pormenor?

O mercado imobiliário talvez tenha sido dos mercados onde a inovação chegou mais tarde, o que é natural, dada a actividade de elevada responsabilidade que comporta. Mas, neste momento, já não é assim. Veja-se a introdução de novos conceitos como o coworking, o cowliving ou até as casas inteligentes, e, aqui, estamos a falar de materiais, conectividade… Aspectos que hoje são uma prioridade para os promotores, que têm necessariamente de se diferenciar junto da concorrência. Há muita procura, mas começa a haver muita oferta e, por isso, os investidores têm de ter um bom produto se o quiserem vender a um consumidor cada vez mais exigente, mais conectado, informado. É muito por aqui que se assiste à entrada de modelos inovadores e disruptivos que não se viam há uns anos. Depois, no uso de novas tecnologias, verificamos que, no imobiliário, já não encontramos “o homem do betão”. Este conceito está enterrado e vemos grande interesse por selos de certificação energética e de sustentabilidade. Veja-se o caso de Belas Clube de Campo e de outros grandes projectos de escritórios que estão a ser feitos, por exemplo, em Lisboa com os mais altos padrões de certificação, entre muitos outros. Procura-se a diferenciação. O promotor imobiliário antes era conhecido por fazer os seus edifícios e depois vendê-los. Hoje, por questões de mercado, o que verificamos é que as empresas estão a ficar com os edifícios e a geri-los elas próprias seja para arrendamento, seja para short renting ou arrendamento comercial no caso dos escritórios. E, portanto, o promotor é também hoje o gestor do seu próprio edifício. Daí que o investimento na qualidade e noutras áreas seja mais fácil de implementar.

Estamos a falar de hotelaria e escritórios apenas?

Sim e no alojamento local. Edifícios que são usados para dar resposta à procura no turismo. No residencial, não tanto porque será mais para venda. Começa a aparecer interesse por parte dos investidores no mercado de arrendamento de média ou longa duração na área da habitação. Fala-se muito agora desse crescimento para a classe média e as empresas começam a posicionar-se aí. Aqui, a eficiência energética tem tido o seu espaço. Sentimos que há, de facto, uma grande preocupação ambiental e de conforto até porque o promotor começa a aparecer junto do consumidor final. As pessoas começam a saber quem são os promotores e a relacionar-se com eles.

Voltando à questão da sustentabilidade, temos todos a sensação de que termos como “edifícios verdes” ou “edifícios sustentáveis” se estão a perder. Não é essa a sua opinião?

Não. Na realidade, tem havido um aumento na procura destes conceitos nestes últimos anos e em todas as áreas. Nos escritórios, hoje é impensável fazerem-se investimentos sem esse tipo de valorização e essa é uma realidade cá em Portugal. Temos alguns sistemas internacionais a certificar edifícios portugueses. Se eu fosse um cliente, teria as minhas preocupações e faria várias perguntas ao promotor. A primeira passa pela área, a segunda pelo preço, mas, talvez, a terceira passe por saber qual a garantia da qualidade que está a ser oferecida. Para o segmento dos grandes ocupantes, esta terceira pergunta é inevitável e aí temos todos os aspectos da eficiência energética, da sustentabilidade, do conforto, etc. No residencial, também tenho visto essa preocupação. É uma consciencialização generalizada. Repare que os promotores estão, muitas vezes, vinculados a grandes empresas ou fundos internacionais em mercados mais evoluídos nessa matéria do que nós. Estas coisas já são obrigações também generalizadas. O mercado mudou e profissionalizou-se nesse sentido.

Em paralelo, há uma realidade que aponta para reabilitações sem qualidade e feitas à pressa. Mesmo no segmento premium vemos coisas inacreditáveis. Podemos dizer que estamos a reabilitar de duas formas totalmente diferentes no que diz respeito à energia e sustentabilidade?

Entendo a crítica, mas, de facto, há que distinguir aquilo que é o mercado dos promotores imobiliários e o resto das empresas. A APPII representa apenas os promotores imobiliários e quem são estas empresas? Empresas altamente profissionais, muito estruturadas, credíveis e com muita consciencialização e responsabilidade. O mercado tem atraído muita gente, o que é bom e muitos deles são bons profissionais, mas pode naturalmente ter atraído também alguns maus profissionais, mas que, seguramente, serão uma minoria. Na associação, temos 30 % de associados internacionais, que maioritariamente são fundos que estão a investir no nosso país, quer directamente, quer com parceiros locais. São empresas com estruturas consistentes e experiência.

Que investem maioritariamente em Lisboa e Porto?

Sim, exactamente e de uma forma generalizada um pouco por todo o litoral. Haveria que levar estas empresas a todo o país. Esse é um desígnio nosso.

No segmento premium?

Maioritariamente sim, mas começa a verificar-se uma grande mudança. Temos muitos que, tipicamente, actuam em zonas premium e que, neste momento, estão a olhar para zonas menos pressionadas pelo preço, fora dos centros urbanos e a analisar e concretizar aquisições para a classe média e jovens. Muitos até para arrendamento. Tem havido uma enorme instabilidade legislativa em matéria de arrendamento, com a tentativa até da criação de algumas leis totalmente descabidas, como foi o caso da proposta de lei dos Direitos de Preferência, que acabou vetada pelo presidente da República, o que tem afastado infelizmente alguns investidores que já estavam posicionados e que agora consideram o mercado  imprevisível e arriscado. Talvez, a grande janela de oportunidade que existe, hoje, seja a classe média e os promotores sabem-no. Porque há muita procura e as condições estão criadas. Os portugueses já conseguiram reter alguma poupança e verifica-se a orientação para a compra. Os bancos estão a ajudar. Assim, o Governo também ajude a criar todas as condições às empresas e empresários do sector para que estes projectos possam ver a luz do dia!

Essa percentagem de empresas estrangeiras foi decisiva na alavancagem do mercado? Hoje, os bancos já estão a emprestar dinheiro.

Não tenho a menor dúvida de que foram decisivas. Se não contássemos com investimento estrangeiro desde 2014, provavelmente não estaríamos aqui a ter esta conversa. Em 2014, não havia procura interna, as famílias estavam descapitalizadas e a crise foi sistémica e quase arrasou o sector imobiliário. Muitas empresas faliram, desapareceram, etc. E, numa espécie de conjugação de todos os astros, o turismo e o imobiliário português apareceram no mundo e isso canalizou uma série de investidores internacionais para o nosso país. E foi com este investimento e com os programas de captação de investimento, que é sempre bom não esquecer – o golden visa e o programa fiscal para o residente não habitual – que se alavancou o mercado. Podemos discutir se o investimento era bom ou mau, mas fizemos o nosso caminho e deu-se o efeito de contágio. De seguida, entram os portugueses…

A reabilitação é positiva. A questão que se coloca é se a estamos a fazer da melhor forma do ponto de vista da energia e da sustentabilidade. A euforia está na pressa e eventual perda de qualidade pelo caminho.

Do lado das empresas de promoção imobiliária estruturadas, responsáveis e até com alguma dimensão, estamos a fazer um bom caminho nesse domínio. Temos connosco e a operar cá o maior promotor imobiliário francês, o espanhol, etc.

E como funcionam? Como operam no terreno? Têm técnicos próprios que vêm para cá?

Não. Normalmente criam uma pequena estrutura cá, com técnicos locais. A modalidade mais comum passa por criar parceria com promotores locais e que, em conjunto, desenvolvem empreendimentos. Muito do nosso trabalho é esse mesmo, juntar o investidor internacional que procura know-how local, com empresas portuguesas. Somos a “main gateway”, a principal porta de entrada do investimento imobiliário, exactamente porque representamos os investidores imobiliários  internacionais, além dos locais, naturalmente. A outra modalidade passa por já termos grandes estruturas internacionais a entrarem e a criarem sucursais. Depois, tanto num caso como no outro, fazem-se as contratações dos consultores, dos engenheiros, dos arquitectos e das empresas de construção portugueses, etc., que vão assegurar o trabalho. Falando destas empresas que aqui representamos, credíveis, nacionais ou internacionais, há uma grande preocupação em fazer bem feito e com qualidade. Agora, acredito que haja uma vertente do mercado mais amadora, que nós não representamos, que possa estar só a aproveitar o momento.

Estamos a falar de que empresas internacionais e nacionais?

Estamos a falar, por exemplo, da Nexcity, a maior imobiliária francesa no sector residencial. Da BlackStone, da Lonestar, da holding imobiliária de Amâncio Ortega, dono da Zara. Mas estamos a falar também da Fosun, da Coporgest, da Stone Capital, da Avenue, da Level Constellation, da Habitat Invest, da Am48, da Civilria, do Grupo Jordan, da Louvre, da Almaria, da SGAL, da RAR, da JPS, da VGPT, da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, entre muitas outras.

Aqui há uns tempos, a Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário apontava como necessários 38 mil milhões de euros para reabilitar os edifícios residenciais (Lisboa 9,3 e Porto 4,4). Foram identificados ainda 3 milhões de fogos que necessitavam de melhorias ao nível do conforto térmico. Onde estamos agora, quatro anos depois?

Muito trabalho foi feito. Esse estudo foi muito importante porque contribuiu para o início de tudo isto. E, de um total de 5,8 milhões de fogos, 1,5 precisavam de obras de reabilitação profundas. Desde essa altura que é bom lembrar o que foi feito. A reabilitação urbana, até por imposição da troika, passou a ser a aposta de todos! Houve um desígnio que se instalou. As nossas cidades, e em especial os nossos centros urbanos, mais antigos, estavam em ruínas e era difícil andar na ruas que estavam desertas. Criou-se um regime fiscal muito atractivo. Reduziu-se o IVA de 23 para 6 % na reabilitação. Isenções ao nível de IMI e IMT. Criou-se o RERU – o Regime Excepcional para a Reabilitação Urbana, sem o qual nada disto tinha sido possível.

Para isso acontecer, sacrificou-se a eficiência energética, a sustentabilidade e todos perdemos…

Já lá vamos. Fez-se o RERU e nós fomos dos principais defensores destas medidas nessa altura. Mas também sou defensor de que o RERU, hoje, tem de ser revisto. Com o regime jurídico do anterior RJUE (Regime Jurídico da Edificação Urbana), era impossível termos os resultados de hoje.

Seria impossível?

O feedback que tinha dos promotores imobiliários foi o de que seria impossível. A isenção a agilização de obrigações e procedimentos foram fulcrais para estarmos agora onde estamos. Tudo é possível, mas, se pensarmos do ponto de vista da rentabilidade das empresas e de um tipo de actividade que é difícil, morosa e de uma tremenda dificuldade, sobretudo, nos centros históricos, não vai acontecer.

Uma coisa é caírem alguns aspectos burocráticos e outros mais ou menos controversos, outra coisa é a isenção de obrigações definidas por Lei e indispensáveis como a aquelas que estão ligadas à eficiência energética, às renováveis e à sustentabilidade em geral.

Não nos podemos arrepender de ter um regime que tornou a reabilitação possível. Acredito que deixámos algumas coisas de lado, sim, mas por isso é que é importante olhar para elas agora. Ainda há muito para fazer na reabilitação. A reabilitação não chegou a todo o país e mesmo em Lisboa e Porto ainda não está feita e basta andar pelas ruas. Há mais de metade por fazer e por reabilitar. Temos de nos ir adaptando e olhando para as coisas como elas são. A reabilitação urbana deve continuar a ser uma aposta e o Governo já a definiu como regra, mas devemos voltar a pensar na construção nova.

Do seu ponto de vista, o que devemos corrigir?

A questão da eficiência energética é muito importante. E a questão sísmica também, mas tem de ser muito bem pensada e sem extremismos ou radicalismos que são sempre contraproducentes. Quanto à eficiência energética, a revisão do RERU devia olhar para ela no sentido de incentivar os promotores. Se o legislador entender que devemos seguir um determinado caminho, esse caminho deve ser incentivado. O Estado tem de incentivar e aplicar uma descriminação positiva naquilo que acha ser importante. Tentar restringir, limitar ou obrigar os empresários não é uma solução. Seja com benefícios fiscais, seja com a simplificação burocrática, que é um dos maiores entraves ao investimento imobiliário. A eficiência energética teve já um enorme avanço ao conseguir impor-se como um tema na agenda e ter havido uma mudança de mentalidades.

E isso aconteceu?

Não tenho qualquer dúvida.

Mas, muitas vezes, quando há a possibilidade de serem instalados sistemas renováveis, isso não acontece a partir do momento em que deixa de ser uma obrigação legal, ou uma excepção à Lei.

Porque são caros e, muitas vezes, por um conjunto de outros motivos. Não estamos a andar para trás. Houve uma mudança de mentalidades e é uma preocupação que está em toda a gente. O problema é as coisas serem viáveis ou rentáveis do ponto de vista económico e financeiro do projecto. Se calhar, se fosse uma obrigação legal em determinadas circunstâncias, os promotores íam para outro lado.

É um beco sem saída.

Não é, se criarmos as condições de incentivo necessárias. Todos valorizam estas questões!

Quanto valeu este mercado imobiliário nos últimos anos?

Sabemos que estamos a crescer 20 % ao ano desde 2014.

Mas o turismo abrandou.

Sim, baixou um pouco, mas essa relação tenderia a dizer que muito do imobiliário estaria alavancado no turismo, o que não é totalmente verdade. São os dois principais motores da economia portuguesa e que se têm alavancado mutuamente, mas são totalmente independentes e autónomos e vivem bem perfeitamente isolados um do outro. Ainda em relação aos números, no final do ano passado, o mercado imobiliário totalizou 21,7 mil milhões de euros. O investimento estrangeiro total em todos os segmentos foi de 4,4 mil milhões de euros. No residencial, este investimento estrangeiro andou nos 25 % e no comercial (escritórios, hotéis, logistica, retail, etc.) à volta dos 80 a 85 % do investimento. Feitas as contas, estamos a falar de 70 mil milhões de euros que o imobiliário trouxe à economia nestes últimos anos. Dos quais, 15 mil milhões estrangeiros desde 2014 até Dezembro de 2017. As perspectivas para 2018 são as mesmas, ou seja, o crescimento manter-se na ordem dos 20 %.

E o que vai acontecer nos próximos anos?

Vamos entrar num período benéfico de consolidação destes excelentes números. Hoje, o nosso principal desafio é consolidar.

“Do lado das empresas de promoção imobiliária estruturadas, responsáveis e até com alguma dimensão, estamos a fazer um bom caminho nesse domínio. Temos connosco e a operar cá o maior promotor imobiliário francês, o espanhol, etc.”.

É previsível que o mercado abrande?

Não. Vai estabilizar, o que é diferente. Vai consolidar-se. Nunca fomos um mercado consolidado do ponto de vista do turismo ou do ponto de vista do imobiliário. Temos de provar que somos mais do que um país que está na moda ou fruto de um mero milagre. Temos de ser um destino consolidado para o turismo e para o imobiliário. Os estrangeiros que estiveram cá há 15 anos comprovam que, hoje, Portugal é um país totalmente diferente em termos de inovação e sofisticação. Temos os chamados investidores de longo curso a entrarem em força no nosso país, o que quer dizer alguma coisa. Neste momento, está em discussão todo o pacote legislativo para a habitação e este tema tem-se mostrado muito instável. Basta lembrar a proposta vetada pelo PR sobre o Direito de Preferência e estes aspectos são muito importantes porque afastam os investidores. O crescimento foi muito positivo e foi sempre pelo lado do privado. Claro que tivemos alguns problemas e contingências, as chamadas dores do crescimento e que temos de tratar. E são duas: a falta de oferta, neste caso, de habitação para os portugueses, e a subida dos preços. Para as atacarmos, tem de ser do lado da oferta. O Governo precisa de criar programas estáveis, sérios e atractivos para que os privados coloquem mais oferta para habitação, seja construção nova, seja arrendamento ou arrendamento de longa duração. Também compreendemos que isso deva ser feito com critério. Porque não baixar o IVA de 23 % para 6 % na construção nova destinada a arrendamento? Temos sido pioneiros na defesa desta medida e entendemos que, caso fosse aprovada, muito facilitaria a colocação de mais activos neste mercado e, consequentemente, mais oferta disponivel às familias portuguesas. Este é o caminho e veja-se o sucesso que tivemos com a reabilitação quando se baixou o IVA. Este foi, de certeza, um dos grandes dinamizadores da reabilitação urbana. Primeiro, temos de resolver a escassez da oferta e isso resulta necessariamente na redução dos preços. Se falarmos em preços mais baixos nos centros urbanos, é natural que, por efeito de contágio, os preços das zonas mais centrais também caiam. Estes são, de facto, os dois problemas mais sérios que neste momento temos de atacar.

Temos a questão do endividamento, que pode voltar, e o esmagamento de preços nas especialidades em detrimento da qualidade quando não há conhecimento ou experiência nestas matérias…

É também verdade que as crises, dentro de todo o mal que comportam, têm os seus aspectos positivos e o principal deles é que aprendemos sempre muito. Toda a banca está cá representada como associados e, do que temos visto, se há coisa que se aprendeu na crise é, exatamente, a ponderar e conhecer muito bem a viabilidade dos projectos a financiar. Os projectos são analisados e têm de ser rentáveis. Hoje, a banca financiará apenas aquilo que, à partida, tem uma saída efectiva no mercado. Todos nos lembramos dos projectos de habitação para apartamentos com 400 e 500m2 e isso, hoje, é uma larga minoria. Hoje, os promotores estão mais alinhados em projectos que se colocam no mercado e rapidamente são escoados. E são apartamentos mais pequenos.

Não haverá um momento em que o investimento retrai? O mercado não é inesgotável e há outras geografias muito interessantes para o investimento estrangeiro…

O mercado internacional é muito dinâmico e geografias que não “existiam” há um ano passaram a ser interessantes. Há novos mercados concorrentes com o nosso e temos de saber lidar com isso. Daquilo que temos assistido nesta evolução nos últimos anos, acho que tivemos o mérito de nos posicionarmos como um destino de primeira linha e isso é muito positivo.

Mas o filão vai esgotar-se. Somos um país pequeno.

Somos um país maravilhoso em todos os domínios, desde a localização, ao povo, à segurança, etc., mas somos também um país barato se o comparámos com destinos concorrentes do nosso, como Madrid, Paris, Barcelona e Londres. Daquilo que vejo mesmo lá fora, porque a nossa função é captar investimento imobiliário para o nosso país, houve uma mudança muito grande. Já não somos um destino de segunda ou terceira linha e isso fez toda a diferença. Temos de continuar a ser competitivos. O preço do m2 de Lisboa ou Porto está muito longe daquilo que é praticado noutras cidades.

Podemos estar descansados para os próximos cinco anos? Há projectos que vão continuar a alimentar o mercado a esta velocidade?

Eu diria que sim. Na habitação, o caminho passa por começar a sair dos centros urbanos e apostar na habitação nova.

E nos edifícios de serviços, nomeadamente escritórios, estamos com falta de oferta para a procura. Será uma oportunidade?

A área dos serviços é o sector com mais potencial de crescimento, porque, de facto, não há oferta para a procura. Este é um dos segmentos que me assusta menos, nomeadamente os escritórios, onde existe o drama de não haver resposta para as exigências ou para o tipo de procura que passa pela qualidade. Temos os chamados grandes ocupantes. Empresas com grandes estruturas com exigências de qualidade premium e que não têm sítio para se instalarem. Estes clientes querem edifícios altamente eficientes do ponto de vista energético, tecnológico, muito bem localizados, mas não se prestam a uma reabilitação urbana. Há muito poucos e podíamos ter muito mais. Há, claramente, uma oportunidade de negócio, porque a fila de espera é grande! Portugal é um polo de atracção para muitas empresas que querem vir para cá e não entram porque não têm espaço, nem em m2, nem em qualidade e localização. Há muito por fazer aqui. O residencial tem sido a estrela da companhia, mas existem muitos promotores imobiliários que estão a deslocar-se do residencial para os escritórios. A Avenue, por exemplo, está a desenvolver um grande projecto na zona do Parque das Nações e há muitos outros a avançar.