Este artigo foi originalmente publicado na edição nº 165 da Edifícios e Energia (Maio/Junho 2026).
A transposição da nova EPBD está, uma vez mais, a ser conduzida como um exercício regulamentar centrado na definição de requisitos de desempenho cada vez mais exigentes. Parte-se do princípio de que, estabelecendo metas ambiciosas, o setor responderá com soluções técnicas adequadas e que, por consequência, será alcançada a descarbonização do edificado.
Esta abordagem é conceptualmente confortável, mas está errada na sua base. E está errada porque assenta numa sequência de pressupostos que não se verificam na prática. Confunde-se exigência regulamentar com desempenho real, assumindo que o cumprimento formal de determinados requisitos conduz automaticamente à obtenção de edifícios eficientes. Mas não conduz. O desempenho regulamentar é teórico; o desempenho relevante é o real, e entre ambos existe um desvio sistemático que permanece, em grande medida, fora de controlo.
A raiz do problema está no facto de a regulamentação incidir sobre o resultado e não sobre o processo. Define-se o que o edifício deve atingir, mas não se garante como esse resultado é efetivamente obtido. Não se controla de forma robusta a construção, não se valida a conformidade entre projeto e execução, não se assegura a transição para a fase de operação. Sem controlo do processo, o resultado não é garantido — é apenas assumido.
Este modelo parte ainda de outra premissa errada: a de que o projeto representa fielmente o edifício construído. Na realidade, o projeto é uma intenção técnica, sujeita a múltiplas interpretações e ajustamentos em obra. Durante a construção, há soluções que são simplificadas, há detalhes que são ignorados, alguns materiais são substituídos e, assim, os sistemas são instalados com desvios relativamente ao que estava previsto. A ausência de mecanismos obrigatórios de verificação permite que esta degradação do desempenho ocorra de forma silenciosa. E importa sublinhar: a maioria das perdas de desempenho não resulta de más soluções de projeto, mas sim de má execução.
Mesmo que, por hipótese, o edifício fosse construído exatamente conforme o projeto, subsistiria um problema estrutural: a regulamentação não garante a passagem do edifício construído para um edifício verdadeiramente operacional. Assume-se que essa transição é automática, quando na prática depende de condições técnicas que são frequentemente negligenciadas. A inexistência ou insuficiência de telas finais rigorosas, de diagramas elétricos e hidráulicos atualizados e de manuais de sistemas claros transforma o edifício num sistema parcialmente desconhecido para quem o vai operar.
Sem esta base documental, a operação deixa de ser técnica e passa a ser empírica. Um sistema que não é compreendido não pode ser gerido de forma eficiente. E um edifício que não é corretamente operado não pode manter o desempenho para o qual foi projetado.
A esta falha soma-se outra, igualmente crítica: projetam-se sistemas eficientes sem garantir que possam ser mantidos. A manutenibilidade não é tratada como um requisito de projeto, mas como uma consequência desejável. O resultado é conhecido: equipamentos instalados sem condições adequadas de acesso, unidades de tratamento de ar sem espaço para intervenção, componentes inacessíveis. Nestas condições, a manutenção torna-se difícil, irregular ou inexistente. E um sistema que não pode ser mantido é, inevitavelmente, um sistema que degrada o seu desempenho.
Acresce ainda a ausência de uma cultura de comissionamento efetivo. A instalação de sistemas é frequentemente tratada como sinónimo de funcionamento adequado, o que está longe de ser verdade. Sem comissionamento, não há validação funcional, não há ajuste fino, não há garantia de que o edifício entra em funcionamento nas condições previstas em projeto. Este vazio compromete, desde o início, o desempenho real do edifício.
Mesmo perante estas fragilidades, o modelo regulamentar continua a basear-se essencialmente em cálculo, não em verificação. Calcula-se o desempenho, mas não se mede de forma sistemática. Não se monitoriza o consumo real, não se avalia continuamente a eficiência dos sistemas, não se acompanha a qualidade do ambiente interior. Sem medição, não há comparação entre previsto e real; sem comparação, não há aprendizagem; sem aprendizagem, não há melhoria. O sistema torna-se fechado sobre si próprio.
A tudo isto acresce o facto de a regulamentação ignorar a inevitável degradação do desempenho ao longo do tempo. Um edifício não é estático. Os sistemas envelhecem, os componentes degradam-se, as condições de utilização mudam. Sem manutenção estruturada e orientada ao desempenho, qualquer edifício, por mais eficiente que seja na sua origem, afasta-se progressivamente das condições de projeto. Ainda assim, a regulamentação continua a tratar o momento da conclusão da obra como ponto final, quando deveria ser apenas o início da fase mais longa e mais crítica: a operação.
Por fim, há um erro de natureza sistémica que atravessa todo o modelo: o desalinhamento dos incentivos. Quem projeta não opera, quem constrói não mantém, quem investe nem sempre beneficia diretamente da eficiência alcançada. Neste contexto, as decisões tendem a privilegiar o menor custo inicial em detrimento do desempenho ao longo do ciclo de vida. A regulamentação assume um comportamento racional dos agentes que não corresponde à realidade do mercado.
A tudo isto acresce um aspeto frequentemente subestimado, mas absolutamente determinante: esta abordagem incide essencialmente sobre edifícios novos e grandes reabilitações, quando a esmagadora maioria do parque edificado já está construída.
Os dados disponíveis são claros. Portugal possui cerca de 3,57 milhões de edifícios e aproximadamente 5,97 milhões de fogos. A construção nova representa uma fração muito reduzida deste universo — cerca de 110 mil edifícios construídos entre 2011 e 2021, ou seja, aproximadamente 3% do total numa década. Isto significa que mais de 95% dos edifícios que existirão em 2050 já estão hoje construídos.
Acresce que cerca de metade do parque edificado foi construído antes de 1980 e que mais de um terço necessita de reparações, evidenciando um processo de degradação relevante.
A análise do parque edificado não pode ser dissociada do seu peso no consumo energético nacional. Em Portugal, os edifícios — residenciais e de serviços — representam aproximadamente 30% a 35% do consumo final de energia. O setor residencial corresponde a cerca de 16% a 18%, enquanto o setor dos serviços representa cerca de 12% a 14%.
Estes números revelam uma realidade importante: embora os edifícios de serviços representem uma fração minoritária em número, o seu peso energético é significativo. No entanto, os dois segmentos apresentam características profundamente distintas. O setor residencial é altamente disperso, composto maioritariamente por edifícios de pequena dimensão e com grande dificuldade de intervenção. O setor dos serviços, por sua vez, concentra consumos mais elevados e depende fortemente do desempenho de sistemas técnicos, em particular climatização e ventilação, o que reforça a importância do projeto, do comissionamento e, sobretudo, da manutenção ao longo do tempo.
Esta diferença implica abordagens distintas, que a regulamentação tende a não refletir adequadamente.
Mas há um problema ainda mais profundo, e frequentemente ignorado: apesar de mais de duas décadas de implementação do Sistema de Certificação Energética, o conhecimento efetivo sobre o desempenho real do parque edificado continua a ser limitado.
Seria expectável que, após anos de emissão de certificados energéticos, existisse uma base de conhecimento robusta, detalhada e operacional sobre tipologias de edifícios, consumos reais, desempenho dos sistemas e padrões de utilização. Na prática, isso não aconteceu.
A informação talvez exista, não na forma desejável (consumos reais), mas, de qualquer modo, não foi transformada em conhecimento útil para a gestão do setor. Não existe uma caracterização consolidada do parque de edifícios de serviços por dimensão, tipologia ou titularidade. Não se conhece com rigor quantos são, onde estão, qual o seu comportamento energético real e como evoluem ao longo do tempo.
Este facto é particularmente relevante num setor que representa uma parcela significativa do consumo energético nacional. A ausência de informação estruturada constitui, por si só, uma falha crítica da estratégia.
Não é possível gerir eficazmente aquilo que não se conhece com rigor. E esta limitação agrava todas as restantes.
No caso do edificado existente, a regulamentação tem ainda menor eficácia. Grande parte das intervenções ocorre fora de um quadro técnico estruturado, sem projeto, sem verificação e sem incorporação de melhorias de desempenho. Reabilitam-se edifícios sem melhorar a envolvente, substituem-se componentes sem ganho energético relevante, perpetuando soluções ineficientes.
No segmento multifamiliar, estas dificuldades são amplificadas pela complexidade da decisão coletiva, tornando a intervenção ainda mais difícil.
O resultado é claro: a estratégia centra-se no que é mais fácil regular — novos edifícios e grandes intervenções — e evita o que é mais difícil, mas mais determinante — o parque existente e a sua operação real.
Analisando estes fatores de forma integrada, torna-se evidente que o modelo atual assenta numa cadeia de pressupostos frágeis. Define-se o desempenho esperado, assume-se que o projeto o traduz corretamente, que a construção o executa fielmente, que a documentação permite a operação, que os sistemas são mantidos e que existe conhecimento suficiente para gerir o sistema. Na prática, nenhum destes pressupostos é garantido.
A conclusão é inevitável: a estratégia baseada predominantemente na regulamentação do desempenho teórico não é suficiente para garantir a descarbonização do edificado.
Se o objetivo é efetivamente atingir esse resultado, será necessário mudar de paradigma. A regulamentação deve evoluir de um modelo declarativo para um modelo operacional, centrado no desempenho real ao longo de todo o ciclo de vida do edifício e suportado por conhecimento efetivo do parque existente.
Sem esta mudança, continuar-se-á a produzir edifícios que cumprem requisitos no papel, num sistema que continua, em grande medida, por conhecer. E, nessas condições, a descarbonização do setor dos edifícios será apenas um objetivo formalmente atingido, mas tecnicamente falhado.
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