Pacote de medidas a implementar para mitigar efeitos negativos do covid-19 no sector do investimento imobiliário

Do pacote de medidas de combate ao COVID19 apresentados pelo Governo, não há nenhuma medida que se refira ao sector imobiliário e tão pouco as medidas de aplicação geral se adequam aos seus investidores.

Acontece que, apesar das preocupações serem agora de curto prazo (na maioria das medidas criadas), a verdade é que, em prol do bem comum e da nossa economia no futuro, não podemos esquecer as repercussões que esta paralisação vai causar a médio/longo prazo nas empresas e, por consequência, nos postos de trabalho e na carteira de milhões de portugueses no pós-COVID19.

É aqui que entra precisamente o investimento imobiliário, que provou há muito pouco tempo (crise financeira 2008) ser capaz de ressurgir das cinzas e de ser o primeiro sector a reerguer-se, trazendo depois todos os outros a reboque. Que já provou ser capaz de alavancar toda a economia no período pós-TROIKA, tendo sido competente e responsável por atrair riqueza e capital ao nosso país, quando mais nenhum outro sector o soube fazer. Com efeito, o sector do investimento imobiliário nacional foi capaz de atrair, desde 2014, mais de 100 mil milhões de euros e vinha sendo capaz de atrair anualmente, mesmo contra tudo e todos e sendo um dos sectores mais mal tratados de toda a economia de forma inadmissível, um valor a rondar os 30 mil milhões de euros, o que representava 15 % do PIB nacional. Tudo investimento que tanta falta nos vai voltar a fazer no futuro.

Pois bem, parece que tudo se pode voltar a ter de repetir. E, portanto, urge fazer de tudo para não deixar estas empresas de promoção e investimento imobiliário morrer, à sua sorte, esquecidas mais uma vez. Tudo deve fazer-se para se criar medidas preventivas adequadas, como aliás já foi feito noutros sectores considerados estratégicos, pois pode ser que venhamos, novamente, a precisar dessas mesmas empresas no futuro, como aconteceu aliás num passado recente. E será nesse futuro, que se aproxima, que vamos constatar afinal quem é, mais uma vez, um sector estratégico.

Infelizmente, a gravidade e as proporções desta pandemia estão já a paralisar muitas das empresas de promoção e investimento imobiliário, com duros cortes nas suas receitas, o que provocará um estrangulamento de tesouraria, colocando em risco toda uma fileira que depende quase a 100% destas mesmas empresas (sim a 100%, uma vez que quase não tínhamos investimento público, sendo a larga maioria privado) e que compreende, desde logo, o sector da construção e todos os demais prestadores de serviços que gravitam em torno delas e que delas vivem, colocando assim em risco milhares de postos de trabalho e outros tantos milhões de famílias que dependem desta fileira.

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De seguida, apresentamos as 16 medidas que a APPII e os seus associados identificaram no sentido de ajudar um sector que consideramos estratégico e assim mitigar o efeito negativo que a pandemia COVID 19 irá fazer-se no sector a curto prazo.

A curto/médio prazo, o efeito negativo que a situação excecional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento do vírus COVID-19 vai ter no mercado imobiliário será uma dura realidade que o Governo de Portugal tudo deve fazer para ajudar e mitigar, em prol da manutenção de um sector da promoção e do investimento imobiliário que tem largamente contribuído para cerca de 15 % do PIB nacional em termos anuais e que pode, na fase de recuperação, vir a servir, mais uma vez, de alavanca a todas outras áreas de atividade da nossa economia, facto que todos bem vimos acontecer há muito pouco tempo.

Na verdade, este sector da promoção e do investimento imobiliário assume, cada vez mais, uma importância acrescida no nosso País, pois existe toda uma fileira que dele depende, desde as empresas de construção a todas as empresas de prestação de serviços que à volta dele gravitam, uma vez que, como é sabido, não existiu em Portugal, nos últimos anos, e não se prevê que venha a existir nos tempos mais recentes, volume de investimento público considerável, sendo todo este investimento privado e, portanto, realizado e captado internacionalmente por estas empresas que a APPII representa.

Porém,  a gravidade e as enormes proporções que a Pandemia COVID-19 está a tomar está já a paralisar muitas das empresas deste sector, com um duro corte nas suas receitas, o que provocará um preocupante estrangulamento nas suas tesourarias, tudo o que exige por parte do Governo a criação de mecanismos e formas de apoio, preventivas, efetivas e adequadas, a estas empresas.

É preciso não deixar este sector à sua sorte, esquecido mais uma vez, tudo devendo fazer-se para ajudar as suas empresas, como aliás já foi feito noutros sectores considerados estratégicos, pois pode ser que venhamos, novamente, a precisar delas num futuro recente.

Situações de exceção como aquela que vivemos merecem respostas de exceção!

16 medidas excecionais que devem ser decretadas para uma situação excecional:

Fiscalidade e Impostos

1. De um modo geral, a suspensão de todas as obrigações fiscais, por um período de 6 meses e/ou até ao final do surto de Pandemia COVID-19;
2. Isenção de pagamentos de IMI e AIMI, que se vencerão até final do ano de 2020 (relativos ao ano de 2019);
3. Bonificação extraordinária no IMT, para transações nos próximos 6 meses;
4. Suspensão da contagem do prazo fiscal de três anos para a revenda de um imóvel, a efeitos da isenção de IMT em aquisição de compra para revenda;
5. Isenção de IRC cujo pagamento irá ocorrer em Julho 2020 (IRC relativo à atividade de 2019);
6. Suspender, durante um período mínimo de 6 meses e/ou até ao termo da Pandemia COVID-19, o Pagamento por Conta (PPC). Trata-se de um adiantamento ao Estado por lucros futuros, contudo, este ano prevê-se que estas empresas ou não terão lucros ou os mesmos serão muito reduzido, pelo que tal irá, mais uma vez, criar enormes problemas de tesouraria a curto/médio prazo, colocando em causa a viabilidade de muitas empresas no longo prazo e depois de ultrapassada esta Pandemia (mais diríamos que é importante também considerar que, das medidas já tomadas, é clara a opção de um adiamento dos pagamentos, o que pode vir a criar um enorme problema de tesouraria nos meses de Julho a Setembro do ano em curso, pois, de acordo com este calendário, em Julho irá ocorrer pagamento do IRC, em Agosto a primeira prestação do PEC e em Setembro a 2.ª prestação do PPC. Tudo isto, em simultâneo, com o pagamento de subsídios de férias…);

Licenciamento Urbanístico

7. Simplificação de requisitos administrativos e burocráticos;
8. Comparticipação nos custos de taxas e emolumentos dos licenciamentos urbanísticos;
9. Prorrogação automática e graciosa de todos os prazos administrativos a favor dos particulares, associados aos processos de licenciamento urbanístico;
10. Suspensão do pagamento de taxas de compensação aos municípios: a suspensão das taxas de compensação será fundamental para convencer os investidores a continuar a investir no mercado nacional;

Linhas de apoio às empresas

11. Linhas de apoio à tesouraria que não dependam de reduções de volume de negócios – que estejam disponíveis para o pagamento de valores que garantam o pagamento das estruturas fixas (ex.: salários);

As linhas que foram divulgadas fazem depender a sua aplicação de reduções do volume de negócios. São, pois, necessárias linhas de apoio à tesouraria que permitam colmatar falhas de tesouraria, mas que não dependam de reduções de faturação – os impactos a este nível tendem a ter efeitos em tesouraria num prazo não inferior a 2/3 meses e o impacto em tesouraria far-se-á sentir no imediato. Pode-se dar a situação, como é certamente o caso das empresas de promoção e investimento imobiliário, em que as empresas tenham tido boa faturação nos últimos meses, mas não venhamos a receber o valor em causa no imediato.

Ou seja, urge, nomeadamente  a implementação de linhas de apoio, para cobrir custos, por exemplo com salários de trabalhadores, adaptando as novas regras do novo regime de lay-off ao setor da promoção e do investimento imobiliário, que, de acordo com a portaria publicada no dia 18 de Março de 2020, prevê a adoção da medidas quando comprovadamente exista uma quebra de 40 % da faturação nos 60 dias anteriores ao pedido junto da Segurança Social. Ora, não sendo a promoção imobiliária uma atividade com faturação corrente e constante, entendemos que o impacto das paragens dos projetos, das quebras de receitas e do impacto nos planos de negócios que já se fazem sentir não poderá ser medida desta forma.

Caso assim não e entenda e em alternativa, sugere-se que este apoio à tesouraria possa depender da faturação, mas com efeitos imediatos, com a aplicação do seguinte procedimento:

• Apoio financeiro de tesouraria aplicável a empresas que verifiquem que nos próximos 3 meses irão registar uma redução do volume de negócios de 30 % (face ao volume de negócios de período homologo de 2019) – Sendo este o requisito a cumprir;
• Este apoio financeiro deve ser facultado no imediato ficando limitado a um valor que não poderá ultrapassar 75 % da média da estrutura de custos (FSE+custos com Pessoal) das respetivas empresas dos últimos 6 meses de 2018 (últimas contas publicadas);
• As empresas que considerem estar em condições de cumprir este requisito devem solicitar este apoio e deverão receber este valor no prazo de 15 dias;
• Este requisito deve ser comprovado a posteriori pelas empresas beneficiárias (ex: até ao final de Dez. 2020). Caso se verifique não ter sido cumprido este requisito (certificado pelo Contabilista Certificado), as empresas deverão devolver este apoio agravado por uma taxa de juro de 4 %.

Investimento, financiamentos e fundos comunitários

12. Suspensão de pagamento de juros e capital nos créditos ao investimento imobiliário, durante um período de 6 meses;
13. Reforço das linhas de financiamento (montantes, limites e rácios LTV) para fazer face às expectáveis medidas de reequilíbrio financeiro que venham a ser solicitadas pelas empresas de construção ao abrigo dos contratos em curso, bem como ao dilatar dos prazos previstos nos planos de negócios;
14. Subsídios ao investimento: carência na amortização de capital relativo ao reembolso de subsídios ao investimento no âmbito do PT2020 – por um prazo mínimo de 6 meses;
15. Não implementação das medidas, previstas em autorização legislativa no Orçamento de Estado para 2020, de limitação aos programas de captação de investimento estrangeiro, como o programa fiscal do Residente Não Habitual e o programa Golden Visa, os quais foram, são e podem continuar a ser uma importante fonte de receita para a economia portuguesa e para o Estado no período pós-COVID-19, tendo ambos os programas representado cerca de 5 mil milhões de euros anuais de investimento a entrar no País e mais de 15 mil milhões de euros em todo o período pós-crise, representando ainda, em concreto, o programa Golden Visa mais de 700 milhões de euros anuais em 2019 e mais de 5 mil milhões de euros de 2013 a 2019. Ora, tudo investimento e capital que será fundamental para a recuperação económica do País no período pós-COVID-19;

Matéria contratual e do Negócio Jurídico

16. Beneficiar, facilitando e mantendo a necessária segurança, o comércio jurídico:

• Fomentando a continuação da realização de escrituras públicas, permitindo a assinatura digital das partes outorgantes, por exemplo através de teleconferência e de tal forma que o notário possa validamente confirmar que as partes contratantes, nomeadamente o comprador e consumidor, compreendeu o alcance do acto. Ou seja, eliminar a necessidade de presença física das partes;
• Prorrogando automaticamente os prazos de caducidade – Há prazos legais em curso que foram suspensos. No entanto, os prazos, por exemplo de arranque ou renovação de licenças deverá ser diferido, pois é previsível, ora por problemas na capacidade de produção ora de mercado, levar-se mais tempo a retomar o normal funcionamento das atividades e dos projetos;
• Atualmente, determinados atos jurídicos carecem de apresentação ao Notário de documentos certificados pela respetiva câmara municipal. Este processo burocrático tem causado atrasos significativos, nomeadamente, para efeitos da constituição da Propriedade Horizontal, entre outros atos em que é preciso apresentar um documento produzido e certificado pela edilidade. Poderia, tal como foi feito para a certidão predial permanente, desenvolver um sistema através do qual, quer o requerente quer o Notário, possam aceder às certidões e assim evitar a intervenção dos serviços da edilidade.