Reabilitação urbana e eficiência energética: Duas faces da mesma moeda
Luís Rêgo, Direcção de Project Finance do Banco BPI

De acordo com os Censos 2011, existiam em Portugal cerca de 3,5 milhões de edifícios, dos quais cerca de 500 mil com necessidades de médias a muito grandes reparações em elementos tão diversos e fundamentais tais como as coberturas, a estrutura, paredes e caixilharias exteriores.

 

No entanto, cerca de 1,9 milhões de edifícios têm mais de 35 anos e cerca de 3,3 milhões foram construídos anteriormente a 2006, ano da entrada em vigor do RSECE(1), traduzindo-se num parque edificado envelhecido e com fraco desempenho energético, razão pela qual, em Portugal, cerca de 60% do consumo de energia eléctrica estará nos edifícios (que compara com os cerca de 40% na União Europeia a 25) e, desses, cerca de 80% nos edifícios industriais, de serviços e residenciais.

 

Ainda que, em consequência de uma maior regulamentação ao nível dos equipamentos e materiais e do grande impulso que a reabilitação conheceu nos últimos cinco anos, se esteja a caminhar para uma melhoria do panorama acima apresentado, a verdade é que ainda existe uma enorme margem de progressão. É, por isso, imperioso aproveitar as necessidades de reabilitação do edificado para corrigir as suas ineficiências energéticas e vice-versa, porque elas são indissociáveis, tal como são as duas faces de uma mesma moeda.

 

E como toda a moeda tem duas faces e um valor económico intrínseco, pode-se afirmar que uma face é o racional socioeconómico, que se caracteriza pela política dos cinco “R’s”: Reabilitar, Regenerar, Requalificar, Revitalizar e Reduzir; e a outra face é o racional financeiro, que permitirá angariar os recursos necessários ao financiamento (por investidores ou financiadores), mas terá um foco muito grande nos riscos dos projectos (tecnológico, execução, operação e manutenção, performance, mercado, entre outros), cuja mitigação acaba sempre por acrescentar, aos custos financeiros decorrentes da remuneração exigida, custos com a contratação de consultores técnicos, legais, seguros, entre outros, inflacionando os valores dos projectos e podendo comprometer as rentabilidades inicialmente esperadas pelo promotor.

 

É consensual que a grande maioria dos projectos de reabilitação urbana são uma mais-valia socioeconómica para as nossas cidades, porque renovam o espaço público adjacente, dão novos usos ao que estava inutilizado, atraem novos actores e, além disso, constituem um investimento com forte impacto e valor acrescentado a nível local.

 

É igualmente consensual que a redução dos consumos de energia e o uso eficiente dos recursos são um desígnio nacional (comunitário e até universal), não só porque constituem uma mais-valia económica mas, também, porque permitem a redução da factura energética a pagar pelos consumidores, com reflexos no respectivo rendimento disponível.

 

Quando foi publicado o Regime Excepcional de Reabilitação Urbana(2), em 2004, deu-se grande enfoque à escala das iniciativas de reabilitação urbana, com o intuito de criar condições de atractividade para os investidores e financiadores. Foi nesse âmbito que se convencionou que a unidade indicativa de intervenção era o quarteirão.

 

A escala é, assim, o elemento que poderá fazer a diferença entre projectos que se justifiquem em termos de racional económico, principalmente porque o racional financeiro, em função da mitigação dos riscos, normalmente adiciona custos aos projectos e a sua relevância será ainda maior quando o financiamento destes for em regime de project finance, uma vez que são unicamente os cash-flows gerados a responder pelo cumprimento dos compromissos assumidos perante os investidores e financiadores. Estes, por definição, são muito sensíveis aos riscos e exigentes quanto à sua cobertura/mitigação. A escala é a única forma de diluir esses custos acrescidos de montagem das operações de financiamento.

 

Sendo Portugal um país de reduzida dimensão, obter efeitos de escala em alguns projectos pode tornar-se num autêntico desafio, principalmente porque o segmento que ainda está pouco explorado é o do edificado residencial, misto ou de pequeno comércio e serviços. A lógica dos quarteirões não é uma receita de aplicação fácil para estes segmentos quase de retalho, mas a ideia pode ser um interessante ponto de partida para mudar o actual paradigma do edificado, assim se consiga criar condições (incluindo legais) nesse sentido.

 

Devemos também questionarmo-nos sobre quem são os actores chave dessa mudança, uma vez que também é necessário dar escala aos beneficiários, trazendo à discussão, por exemplo, os condomínios que, nas zonas urbanas de maior densidade, serão o impulsionador de muitas decisões de obra, devido ao regime de co-propriedade que caracteriza a propriedade horizontal.

 

O valor facial desta moeda, que terá maior ou menor valor económico intrínseco e, consequentemente, atractividade financeira, estará dependente da escala que se conseguir criar e da mudança que for possível concretizar.

 

1 Regulamento dos Sistemas Energéticos de Climatização em Edifícios (Decreto-Lei 79/2006, de 04/04)

2  Regime Excepcional de Reabilitação Urbana para as Zonas Históricas e Áreas Críticas de Recuperação e Reconversão Urbanística (Decreto-Lei 104/2004, de 07/05)

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